긴급만기 집중 시계 · 차환 리스크(분석)
공개자료 기준, PF 만기가 연쇄로 도래한다
공개자료(DART) 기준, 시행 양 날개가 꺾인 뒤 사실상 마지막 버팀목은 태룡으로 보입니다. FY2024 계열 지급보증만 610억(자본의 71%), FY2025엔 보증·공사미수·단기대여를 합친 계열 신용·우발노출이 약 658억(자본의 76%) 규모로 묶인 채 2026 하반기부터 PF 만기가 연쇄 도래하는 것으로 분석됩니다(상반기 만기분은 이미 도래·차환 여부 미확인). 차환에 실패할 경우 개인·교차 보증이 동시에 발동돼 시행→시공→관리가 연쇄로 흔들릴 소지가 있습니다.
1
2024
자금난 시작
반월산단 1,084억 잔금 미납
2
2025
분양 붕괴
TF −126억·취소 197억 / TKD 해지 65억·미분양 441억
3
2026 하반기~2027
PF 만기 연쇄 도래
TF인베스트 99억(8/26)·태룡 신협 28억(2027.1) 등 · 상반기분은 도래
● 진행 중 · 만기 구간4
차환 실패 시
연쇄 위험(우려)
개인 연대보증·교차보증 동시 발동
태룡 계열 신용·우발노출 (FY2025 · 보증+공사미수+대여 · 스트레스 노출, 손실 아님)≈ 658억 / 자본 858억 · 약 76%
계열 지급보증 (FY2025)
287.6억
계열 공사미수 (TKD&C, FY2025)
283.7억
계열 단기대여 (현민, FY2025)
86.2억
넓게 보면 — 우발부채(타인 보증·담보) · FY2021 정정공시≈ 4,500억대 / 자본의 약 5배
태룡건설이 감사보고서에서 FY2021 우발부채를 약 1,000억대 → 4,500억대로 4배 상향 정정. 계열·타인을 위한 보증·담보 제공 규모로, 회사가 직접 공시·정정한 값입니다. 위 계열 신용노출(658억)은 좁은 스냅샷, 이 값은 부외(簿外)까지 포함한 넓은 노출입니다.
여기에 더해 월드원디엔씨(자본 130억대)가 계열 시행사 위해 신협권 359억 자금보충을 자기자본의 2.7배 규모로 떠안고 있어, 보증축이 태룡·월드원 이중으로 겹칩니다.
알아두면 좋은 점 · 공개자료 기준
분양예정자(생숙·오피스텔)라면
- ▸TKD&C 미분양 완성건물 441억·분양해지손실 65억·분양대금 반환소송 16.3억 — 분양 이행·환불 분쟁 이력.
- ▸확정임대료(마스터리스) 보장 주체 디플러스: 자본 27억 vs 2025 확정임대료 124억 → 공실 시 임대료 보장 지속능력 확인 필요.
- ▸위탁관리·관리단이 한 서클(셀프)+규약 lock-in → 관리비·관리회사 교체가 어려운 구조. 관리비·보증금 분별관리(신탁) 여부 확인.
투자자·채권자라면
- ▸우발부채 4,500억대 정정(자본의 약 5배)·계열 신용노출 658억(자본 76%) — 부외채무 규모.
- ▸2024 영업현금흐름 −646억, 매출 3년 반토막(1,321→183억) — 본업 현금창출 약화.
- ▸FY2022 내부회계 "의견표명 거절"·감사인 반복 교체(정황) — 통제·공시 신뢰성 점검.
※ 모두 DART 감사보고서 공개값 기준. 위법을 단정하지 않는 위험·정황 분석이며, 투자·계약은 원문과 전문가 자문으로 확인하시기 바랍니다.
붕괴 시나리오(가정)
분양 붕괴 → 미수금 회수불능·미분양 누적 → 2026 상반기 다수 PF 만기 차환 실패 → 강재명·강세원 개인 연대보증 + 태룡 교차보증 발동 → 시행→시공→관리 연쇄 부실로 이어질 소지. 이 경우 디플러스의 확정임대료·관리비 → 입주자 피해 전이 우려.