태룡 → 시행 → 관리, 숫자로
DART 감사보고서 종단(2016~2025) 기준. 각 카드의 DART ↗로 원문을 바로 대조할 수 있습니다.
주식회사 태룡건설
주의강재명 41.7%·강세원 41.7%·강대진 16.7% (자본 858억 · 자본금 12억, 10년 무배당)
대표 강재명 → 윤성섭(2020) → 강세원(2025) · 감사인 3회 교체
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 577억 | +76억 | −184억 |
| 2024 | 290억 | +19억 | −646억 |
| 2025 | 183억 | +4억 | +499억 |
- 매출 2021년 정점 1,321억 → 577→290→183억으로 3년 연속 반토막, 순이익도 183억→4억
- 자본 858억 전액 이익잉여금 유보(배당 0) → 현금은 계열 대여·공사미수·지급보증으로 잠김
- FY2021 우발부채(타인 보증·담보) 약 1,000억대 → 4,500억대로 4배 상향 정정 — 부외채무 과소공시 후 정정 정황
- FY2022 내부회계관리제도 검토 "의견표명 거절" — 통제 신뢰성 경고
- 계열 공사미수금 집중: 현민 318억(2024) → 월드원 284억(2025), 반달섬 253억
- 계열 대여 이자수익이 영업이익의 최대 4배(2024) → 건설보다 계열 파이낸싱이 이익원
주식회사 티에프인베스트
위험도 높음강재명 100% (자본 315억)
대표 강재명 · 현장: 안산 성곡동 오피스텔 594세대
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 650억 | +219억 | −32억 |
| 2024 | 102억 | +2.9억 | −240억 |
| 2025 | 24억 | −126억 | −37억 |
- 감사인 핑퐁: 현(2022 한정의견) → 세화(2023 적정) → 현 복귀(2024~) — opinion-shopping 정황
- 거액 특수관계 채권·상계가 있음에도 채권채무조회 미실시(감사절차 X)
- 2025 계약취소 −197억 > 판매 24억 → 매출총손실, 순손실 −126억, 자본 440→315억
- 건설용지 332.4억이 3년째 불변·재고평가손실 0 → 손상 미인식
- 태룡에 토지선급금 216.9억 ↔ 차입 174.5억 상계 등 관계사 계정 재배치(도관 역할)
주식회사 티케이디엔씨
위험도 높음강세원 100% (자본 429억)
대표 강세원 · 현장: 반달섬 마리나큐브/아티스큐브/아르네브큐브
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 994억 | +313억 | +393억 |
| 2024 | 253억 | +0.1억 | −448억 |
| 2025 | 137억 | +10.5억 | +341억 |
- 2021년 자본잠식 −90억 → 2022~23 분양이익 506억으로 회복 → 2024~25 붕괴
- 2025 미분양 완성건물 441억(전년 8.4배) · 분양해지손실 65억 · 분양대금반환 소송 16.3억
- 태룡에 공사비 매입채무 288~312억 상시 적체(시공사로 부실 이전)
- 월드원디엔씨 자금보충 보증 299억 + 강세원 개인 연대보증 143억
- 2022년 자본금 오기로 감사보고서 정정, 재고평가충당금 전 기간 0
주식회사 디플러스프라퍼티
주의강세원 100% (자본 27억) · 대표 이현진
감사인 안세회계법인 · 종속: 랜드커머스큐브·라군·라군단지내부동산(중개법인)
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | — |
| 2024 | 182억 | −37억 | −1.5억 |
| 2025 | 211억 | +2.5억 | +39억 |
- 확정임대료 117.7억(2024)→124.1억(2025) vs 자본 27억 → 약정총액·기간이 주석에 미공시
- 어반 합병: 이전대가 0인데 영업권 18.4억 인식 후 동일연도 전액손상 17.5억 + 관계사 대여 84억 합병소거 = 합병으로 손실·부실을 정리한 정황
- 채무자 미공시 대여금 총액 119억(장기 116억·순액 97억)·대손 21.6억
- 데일리페이 차입 7.4억 · 대표이사 개인담보 51.7억
- 외주비 33억(재하청처 주석 미공시) — "해솔빌즈"는 감사보고서에 미등장(별도 제보 정황)
주식회사 월드원디엔씨
위험도 높음강세원 100% (자본금 100만원) · 임원보수 0 · 본사 오피스텔 1호실
표면 부동산관리업 · 감사인 안세회계법인
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 57억 | +3억 | +66억 |
| 2024 | 0.6억 | −12억 | −11억 |
| 2025 | 1.1억 | −18억 | −5억 |
- 자본금 100만원·임원보수 0인데 총자산 424억(대부분 단기대여금) → 실체 없는 자금통로 정황
- TKD&C·TF인베스트 위해 신협권 자금보충 359억(자기자본 130억대의 2.7배) = 그룹 상호금융 조달의 보증 담보축
- 단기대여금 대손 41.6억 · 2년 연속 적자(−12, −18) → 자체 붕괴 진행
- 2025년 태룡건설 직접 대여 5.4억 + 건설용지 취득 → 자금통로에서 개발자금축으로 성격 변화
주식회사 케이원프라퍼티
위험도 높음강세원 외 1인 100% (자본금 2천만원)
감사인 안세 · 완전자본잠식 · TF홀딩스(강재명)가 지분 8.56억 보유
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2022 | 0 | −0.7억 | −228억 |
| 2023 | 0 | −8.3억 | +229억 |
- FY2022 선급금 230억 ↔ 태룡 차입 227억 1:1 조달 → FY2023 동시 소멸, 실익 0.09% (대형 토지딜 손절 정황)
- 반월 원류로 의심되는 토지 선급금 라운드트립(계정상 "반월" 미명시)
- 완전자본잠식 −8.3억 · 태룡 이자 8.4억 미지급 누적
- 업태를 "도소매"로 표기(토지보유 실질과 불일치)
주식회사 현민산업개발
위험도 높음강현준 100% (자본 −28억, 자본잠식)
감사인 안세 · 3년 연속 계속기업 불확실성 강조
| 연도 | 매출 | 순손익 | 영업활동 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 2023 | 0 | −13.7억 | −11억 |
| 2024 | 0 | −13.4억 | −11억 |
| 2025 | 0 | −11.3억 | −16억 |
- 5년 연속 매출 0 · 자본잠식 −3.3억→−28.0억 심화(누적결손 40억)
- 태룡이 유일 자금원(차입 77.8억)·연대보증 103.5~115억·임대인 → 완전 종속
- 태룡에 미납이자가 2.76→8.83억으로 눈덩이
- 화성 향남 토지 장부 168억 vs 공시지가 74억(2.3배 고평가)·4년 무손상
※ 수치는 각 사 감사보고서(DART) 공개값의 억원 단위 반올림. 서술은 위법을 단정하지 않는 위험·정황 분석임.
주요 자금·보증 흐름이 태룡건설에 집중
2금융권·P2P에서 조달한 자금이 태룡건설을 거쳐 계열 시행·토지 SPC로 대여·보증·공사비 형태로 흘러갑니다. 위성사 장부엔 특수관계자로 태룡건설만 노출됩니다.
화살표(스포크) = 태룡 → 계열 대여·지급보증·공사비 미수 · 붉을수록 위험 큼
5대 위험 패턴(분석)
이익 이전
실제 공사하는 태룡 마진 6~19% vs 형제 개인 100% SPV 50%대. TKD&C 2023 순익 313억·TF인베스트 219억 vs 태룡 19억(2024).
위험 집중 (태룡으로 위험 이전 정황)
태룡의 계열 지급보증이 FY2024 약 610억(자본의 71%), 공사미수금이 현민 318억→월드원 284억으로 계열 시행사에 집중. 시행사 부실이 곧 태룡 부실로 전이될 소지.
관계사 간 자금 순환(라운드트립)·부채 이전 정황
태룡↔TKD&C 같은 해 대여=회수 라운드트립(2023 219.9억). 케이원→TF인베스트 태룡차입 108.5억 이전(2023). TF→태룡 토지선급금 217억·차입 175억 상계(2025).
손실 이전·상계 정황 (어반 합병)
강세원 어반에이엠씨를 디플러스에 흡수(2024.10) → 부실 대여 106억·영업권 18억 인식 → 영업권 17.5억 전액손상+대손 21억으로 정리해 2024 적자.
보증 담보축 (월드원디엔씨)
자본금 100만원·총자산 424억(대부분 대여금)인 월드원이 TKD&C·TF인베스트 위해 신협권 359억 자금보충 → 그룹 상호금융 조달을 떠받치는 담보축. 대여 대손 41.6억·2년 연속 적자로 자체 붕괴 진행.
명의 분양(명의보유 정황) — 이관희
마리나큐브1차 1212호(TKD&C 현장)를 이관희가 매매 취득(2.23억) 후 즉시 국민은행 근저당 1.57억. 채무자 이관희 근저당이 줄줄이 합계 8.3억+(여러 유닛). 미분양을 명목상 명의로 "분양 처리"(분양률·수익 과대계상 의심) + 은행 근저당으로 재고 현금화로 보이는 정황.(등기·제보 기준 — DART 감사보고서엔 미등장)
자금줄 — 데일리펀딩(이해우)
이해우가 데일리페이 사내이사·데일리펀딩대부 대표이자 랜드커머스큐브(강세원 종속사) 前 감사(등기 확인), 이민우는 데일리페이 감사. 디플러스가 "데일리페이 등"에서 7.4억 차입(감사보고서 확인) + 여러 계열 SPC가 데일리펀딩(P2P)을 공통 조달처로 사용. 다만 데일리펀딩대부 장부엔 태룡 계열 차주가 명시되지 않아(차주 익명) 직접 자금연결은 미확정 — 연결고리는 이해우 이중직·디플러스 차입·공통 조달망 정황입니다.