디플러스 계약 전, 이것부터 따져봐야 한다.
2025 확정임대료(124억)가 체력(27억)의 4.6배로 보이기 때문.
→ 공실이 늘어 임대수입이 줄면, 27억 밑천으로는 124억 부담을 감당하기 어렵습니다.
계약 시 점검해야 할 위험 흐름 — 가정 시나리오
보장 주체의 체력 부족
자본 27억 대비 2025년 확정임대료 부담이 124억(체력의 4.6배) → 공실 확대 시 지급능력이 취약. 연 약정총액·기간은 주석 미공시.
셀프 위탁관리(이해상충 소지)
분양한 강세원 측이 관리까지 맡는 구조 → 관리비를 견제하거나 업체를 교체할 장치가 마땅치 않은 것으로 보임.
보증금·관리비 분별관리 확인 필요
관계사 대여 총액 119억(순액 97억)·데일리펀딩(이해우) 차입과 자금이 분별관리 없이 섞이면 부실 시 반환 위험.
그룹 연쇄부도에 동반 침몰
시행 양 날개가 2025년 분양 붕괴. 버팀목 태룡의 계열 신용노출은 FY2024 지급보증 610억(자본 71%), FY2025엔 보증+공사미수+대여 약 658억(76%)의 스트레스 규모 → 그룹이 무너지면 디플러스도 함께 간다.
※ 수치 출처: 디플러스프라퍼티·티케이디엔씨·티에프인베스트 감사보고서(DART). 억원 단위 반올림. 단정이 아닌 위험 정황 분석.
오피스텔·생숙 위탁관리의 함정
디플러스(강세원 100%, 명목상 대표 이현진)가 그룹이 지어 분양한 건물의 관리·임대를 사실상 전담하는 구조. 분양 붕괴로 공실이 늘면 입주자·구분소유자에게 피해가 전이될 우려가 있는 단계.
셀프 위탁관리(이해상충)
분양한 강세원 측이 관리(디플러스)까지 사실상 도맡아 → 입주자가 관리비를 견제·교체할 장치가 마땅치 않음.
확정임대료 폭탄
세입자→디플러스→건물주로 임대료가 그대로 흐르는 구조(124억). 자본 27억으로는 공실 시 차액을 감당 못 함 → 외부 구분소유자 지급 중단 위험.
용역비 재하청 불투명
외주비 33억(용역수입 52억 대비)의 재하청처가 감사보고서 주석에 미공시 → 중간마진·일감 몰아주기 통로로 해석될 소지.
보증금·관리비 미분리
관계사 대여 총액 119억(순액 97억)·기타보증금 61.6억과 분별관리 없이 혼용 시 디플러스 부실 → 보증금 반환 위험.
미분양 공용비 전가
안 팔린 물량(441억)의 공용관리비를 실입주자에게 떠넘겨 안분할 여지.
장기수선충당금 불투명
재무제표상 수선충당 계정 불명확 → 향후 대수선비 부담 주체 불분명.
관리단 우회 소지
관리단 구성 전 장기 위탁계약으로 묶어 교체를 어렵게 할 소지.
관리단까지 장악 — "셀프 관리단" 정황
반달섬 각 건물 관리단(비영리법인)의 대표가 전부 디플러스·강세원 서클로 채워지고 계열 내부에서 순환. 위탁관리사와 입주자 자치기구를 한 서클이 동시에 잡아 견제가 사라진 정황.
| 건물 관리단 | 대표(변천) | 그 인물의 그룹 역할 |
|---|---|---|
| 마리나큐브 (생숙) | 이현진 | 디플러스프라퍼티 대표이사 |
| 아티스큐브 (생숙) | 이현진(2023) → 김준형 | 라군단지내부동산 사내이사 |
| 마리나큐브 오피스텔 | 장덕수(2023) → 이선근 | JNM컨설팅 대표(명의분리 정황) |
| 아티스큐브 오피스텔 | 장덕수 | JNM컨설팅 대표 |
| 라군센트럴스테이 | 이해우 | 데일리페이 사내이사·데일리펀딩 대표 |
※ 출처: 관리단(비영리법인) 사업자정보·법인 등기. 대표 교체 이력 포함.
규약이 "디플러스 관리권 lock-in"으로 해석될 소지
시행사(강세원)가 분양 전에 미리 만든 규약. 소유자들이 관리단을 구성해도 디플러스를 떼어내기 어렵고, 관리비 자금까지 통제할 수 있도록 짜인 것으로 해석될 소지가 있습니다. 아래는 마리나큐브 관리규약(2023.03.01 시행) 원문 인용 — 같은 템플릿이라 라군센트럴스테이·마리나큐브생활형도 동일 추정(원문 확인중).
| 조문 | 규약 내용(인용) | 디플러스 유리 / 소유자 위험 |
|---|---|---|
제38조② 치명 | "관리단 구성 전 시행사와 계약을 체결한 관리회사가 있는 경우, 시행사와 체결된 관리위탁용역은 계약을 유효하게 유지 및 승계한다. (주차장도 제15조④ 동일)" | 소유자가 관리단을 만들어도 시행사(강세원)가 미리 디플러스와 맺어둔 위탁계약을 그대로 떠안을 소지 → 관리회사 교체를 어렵게 하는 구조로 해석될 소지(lock-in). |
제74조② 치명 | "관리인이 관리단의 사무를 위탁한 위탁관리회사 등의 예금계좌를 사용할 수 있다." | 관리비·수선적립금이 관리단 명의가 아닌 디플러스 계좌로 들어갈 수 있음 → 자금 미분리·분별관리 확인 필요. |
제64조①10호 주의 | "관리비 = … 10. 위탁관리수수료" | 관리비 항목에 위탁수수료를 명문화 → 관리비가 곧 디플러스 수익. 셀프 위탁 구조라 견제가 약함. |
제44조① 치명 | "점유자는 공용부분 관리·관리인의 선임/해임에 관하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다." | 디플러스가 확정임대료(마스터리스)로 다수 호실을 점유하면 점유자 자격으로 관리인 선임 표를 직접 행사 → 셀프 선임(김준형 관리인 건과 연결). |
제40·50·52조 주의 | "집회 소집권자=관리인 / 집회 의장=관리인(발언제한·퇴장 가능) / 관리인 임기 2년·연임." | 디플러스측이 초기 관리인을 맡으면 소집·진행·연임으로 관리권을 장기간 유지할 소지. |
제5조·42조 주의 | "규약 변경·관리회사 관련 변경은 구분소유자 4분의 3 이상 찬성 필요." | 미분양·명의보유(정황) 지분이 많을수록 소유자가 ¾을 못 넘겨 규약/관리회사를 바꾸기 어려움. |
제33조④·54조 주의 | ""악의적 반복·업무방해 목적" 열람청구는 거부 가능 / 관리인 자격은 미성년·파산자만 결격." | 자료 열람 차단 명분 + 외부인(디플러스측 인사)도 관리인 가능. |
※ 출처: 마리나큐브 집합건물 관리규약 원문. 규약 조문 인용은 사실이며, 해석(위험 평가)은 검토 의견임.