입주 뒤 진짜 문제는
관리비와 관리단입니다
분양한 쪽(강세원 측 디플러스)이 관리·임대까지 사실상 전담하는 구조에서, 입주자가 관리비를 견제하거나 관리회사를 바꾸기 어렵다는 제보·현장 정황이 이어집니다. 아래는 제기되는 내용과, 공개자료(규약·감사보고서)로 확인되는 구조입니다.
입주자들 사이에서 제기되는 제보·정황
※ 위 항목은 입주자 제보·현장에서 제기되는 정황으로, 사실관계·위법 여부는 확정된 것이 아닙니다. 관련 자료·사진은 아래 제보로 받고 있습니다.
공개자료로 확인되는 구조
관리단 구성 전 시행사가 맺은 위탁관리계약을 그대로 승계 → 관리회사 교체가 어려운 구조(lock-in)로 해석될 소지.
관리인이 위탁관리회사의 예금계좌를 사용할 수 있음 → 관리비·적립금이 관리단 명의와 분리되지 않을 소지.
점유자(마스터리스로 다수 호실 점유 시)가 관리인 선임 의결권 행사 → 사실상 셀프 선임 소지.
디플러스 예치성 부채 ≈63억 vs 사외 대여금 총액 119억(순액 97억, 대손 21.6억). 예치금·관리비의 신탁·분별관리 여부 확인이 필요합니다.
"셀프 관리단" 정황
반달섬 각 건물 관리단(비영리법인) 대표가 디플러스·강세원 서클로 채워지고 계열 내부에서 순환하는 정황(사업자정보·등기 기준).
| 건물 관리단 | 대표(변천) | 그룹 역할 |
|---|---|---|
| 마리나큐브(생숙) | 이현진 | 디플러스 대표이사 |
| 아티스큐브(생숙) | 이현진 → 김준형 | 라군단지내부동산 사내이사 |
| 마리나/아티스 오피스텔 | 장덕수 → 이선근 | JNM컨설팅 대표(명의분리 정황) |
| 라군센트럴스테이 | 이해우 | 데일리페이 사내이사 |
관리비 고지서·사진·현장 자료를 제보해 주세요
관리비 고지서(항목·부과면적), 관리단 회의·공지, 출입·점유 관련 사진·영상 등 자료가 모일수록 실제 무슨 일이 일어나는지 정확히 드러납니다. 접수 내용은 운영자만 확인하며 외부에 자동 공개되지 않습니다.
자료·사진 제보하기※ 공개자료(감사보고서·규약·등기)와 입주자 제보·정황에 근거한 분석이며, 위법을 단정하지 않습니다. 사실과 다른 부분은 정정·반론을 반영합니다.
왜 이렇게까지 관리권에 매달릴까
관리권은 단순한 "청소·경비"가 아니라 매달 현금이 들어오고, 담보로 잡히고, 통째로 팔리는 자산입니다. 관리권을 왜 그렇게 확보하려 하는지, 그 경제적 이유를 공개자료 구조로 설명합니다.
매달 들어오는 현금을 장악
관리비·용역수입·예치금·수선충당금이 위탁관리사 계좌로 들어옵니다(규약 제74조②). 디플러스의 용역수입 52억·관리비수입 24.6억(2025)이 여기서 나옵니다. 부실이 진행되는 그룹에 관리권은 안정적 현금원입니다.
관리권 = 팔 수 있는 "영업권"
위탁관리계약 다발(관리 세대·호실 수)은 회계상 영업권(무형자산)으로 인식·거래됩니다. 실제로 디플러스는 어반에이엠씨 합병 때 영업권 18.4억을 장부에 올린 적이 있습니다. 관리 물량을 늘릴수록 몸값이 오릅니다.
미래 관리비를 담보로 현금화
매월 들어오는 관리보수는 안정적 매출채권이라, 이를 담보로 대출받거나 팩토링(선지급)으로 현금화할 수 있습니다. 그룹 안에 팩토링 회사(데일리페이)와 P2P(데일리펀딩)가 있는 구조와 맞물립니다.
관리업체째로 매각
관리계약 포트폴리오는 관리업체 간 양수도(M&A)로 통째 팔 수 있습니다. 세대수가 곧 매각 가격입니다.
한 번 잡으면 못 바꾸게 잠금
규약의 위탁계약 승계(제38조②)·¾ 정족수(제5·42조)·점유자 관리인 선임권(제44조①)으로 관리회사 교체를 막아, 장기 현금원으로 고착시킬 소지가 있습니다.
관리인·관리회사 교체 다툼을 겪고 있다면 제보해 주세요
우리는 입주자·구분소유자의 제보를 받아 움직입니다. 관리인 선임·관리회사 교체·가처분 등 분쟁 관련 통지문·회의록·계약서가 모일수록 무슨 일이 벌어지는지 정확히 드러납니다. 접수 내용은 운영자만 확인합니다.
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